Súdy majú výlučnú právomoc v prípadoch nájmu a prenájmu

Najvyšší súd 19. septembra 2013 vo veci týkajúcej sa medzinárodnej právomoci rozhodol, že v súlade s článkom 22^[1] nariadenia Brusel I majú súdy členského štátu, v ktorom sa nachádza nehnuteľnosť, výlučnú právomoc vo veciach týkajúcich sa vecných práv na nájom alebo prenájom nehnuteľných vecí bez ohľadu na bydlisko strán.

Táto otázka medzinárodnej výlučnej právomoci nahrádza všeobecnú právomoc súdov v štáte bydliska žalovaného (článok 2 nariadenia), ako aj osobitné právomoci (článok 5 a nasledujúce články nariadenia).

Európsky súdny dvor v súvislosti s predchádzajúcim pravidlom v článku 16 Lugánskeho dohovoru rozhodol, že spory týkajúce sa nehnuteľného majetku si často vyžadujú vyšetrovanie a prácu znalcov, ktoré sa nevyhnutne musia vykonať na mieste. Výlučná právomoc je teda v záujme primeranej právnej ochrany. Nájom a prenájom nehnuteľného majetku sa zvyčajne riadi osobitnými súbormi právnych predpisov a uplatňovanie týchto právnych predpisov je vzhľadom na ich zložitosť najlepšie ponechať na súdy krajín, v ktorých sa uplatňujú.

Táto úvaha však neplatí, ak je hlavný predmet zmluvy inej povahy, konkrétne ak sa vzťahuje na nájom maloobchodnej predajne. Preto sa pojem "nájom a prenájom nehnuteľnosti" nesmie vykladať tak, že sa vzťahuje na zmluvu o nájme maloobchodnej predajne, ak je táto predajňa prevádzkovaná v nehnuteľnosti, ktorú si prenajímateľ sám prenajal od tretej osoby.

Súdny spor vyplývajúci z nájmu hotela alebo maloobchodnej predajne nepodlieha výlučnej právomoci podľa článku 22 nariadenia Brusel I, a preto je dohoda o právomoci prípustná.