Sądy uznają wyłączną jurysdykcję w sprawach najmu i dzierżawy

W dniu 19 września 2013 r., w sprawie dotyczącej jurysdykcji międzynarodowej, Sąd Najwyższy orzekł, że zgodnie z art. 22^[1] rozporządzenia Bruksela I, sądy państwa członkowskiego, w którym znajduje się nieruchomość, mają jurysdykcję wyłączną w sprawach dotyczących praw rzeczowych najmu lub dzierżawy nieruchomości, bez względu na miejsce zamieszkania stron.

Ta międzynarodowa jurysdykcja wyłączna zastępuje jurysdykcję ogólną sądów w państwie zamieszkania pozwanego (art. 2 rozporządzenia), a także jurysdykcje szczególne (art. 5 i następne rozporządzenia).

Europejski Trybunał Sprawiedliwości orzekł w odniesieniu do poprzedniej zasady w art. 16 Konwencji z Lugano, że spory dotyczące nieruchomości często wymagają dochodzenia i pracy biegłych sądowych, które z konieczności muszą być wykonywane na miejscu. Jurysdykcja wyłączna leży zatem w interesie właściwej ochrony prawnej. Najem i dzierżawa nieruchomości są zazwyczaj regulowane przez specjalne zbiory przepisów, a stosowanie tych przepisów, ze względu na ich złożoność, najlepiej pozostawić sądom krajów, w których mają one zastosowanie.

Rozumowanie to nie ma jednak zastosowania, jeśli główny przedmiot umowy ma inny charakter, w szczególności jeśli dotyczy najmu sklepu detalicznego. W związku z tym pojęcie "najmu i dzierżawy nieruchomości" nie może być interpretowane jako obejmujące umowę najmu sklepu detalicznego, w przypadku gdy taki sklep jest prowadzony w nieruchomości, którą wynajmujący sam wydzierżawił od osoby trzeciej.

Pozew wynikający z najmu hotelu lub sklepu detalicznego nie podlega jurysdykcji wyłącznej z art. 22 rozporządzenia Bruksela I, a zatem dopuszczalne jest porozumienie w sprawie jurysdykcji.