Domstolar anser sig ha exklusiv behörighet i mål om hyres- och arrendeavtal

Högsta domstolen har den 19 september 2013 i ett mål om internationell behörighet slagit fast att enligt artikel 22^[1] i Bryssel I-förordningen är domstolarna i den medlemsstat där den fasta egendomen är belägen exklusivt behöriga att pröva mål om sakrätt till hyra eller arrende av fast egendom, utan hänsyn till parternas hemvist.

Denna internationella exklusiva behörighetsfråga ersätter den allmänna behörigheten för domstolarna i svarandens hemviststat (artikel 2 i förordningen), liksom de särskilda behörigheterna (artikel 5 och följande i förordningen).

EG-domstolen har beträffande den föregående regeln i artikel 16 i Luganokonventionen slagit fast att tvister som rör fast egendom ofta kräver utredning och expertvittnens arbete, vilket med nödvändighet måste utföras på plats. Exklusiv behörighet är därför av intresse för ett lämpligt rättsligt skydd. Hyres- och arrendeavtal avseende fast egendom regleras vanligtvis av särskilda lagar och tillämpningen av dessa lagar är, mot bakgrund av deras komplexitet, bäst att överlåta till domstolarna i de länder där de tillämpas.

Detta resonemang gäller dock inte om avtalets huvudföremål är av annan karaktär, särskilt om det gäller hyra av en detaljhandelsbutik. Begreppet "hyra och arrende av fast egendom" ska därför inte tolkas så att det omfattar ett avtal om arrende av en detaljhandelsbutik när butiken drivs på en fast egendom som uthyraren själv har hyrt av en tredje part.

En tvist som uppkommer till följd av uthyrning av ett hotell eller en butik omfattas inte av den exklusiva behörigheten enligt artikel 22 i Bryssel I-förordningen och en överenskommelse om behörig domstol är därför tillåten.