Ausschließliche Zuständigkeit der Gerichte bei Miet- und Pachtverhältnissen

Am 19. September 2013 hat der Oberste Gerichtshof in einer Angelegenheit, die die internationale Zuständigkeit betrifft, entschieden, dass gemäß Artikel 22 ^{Absatz 1} der Brüssel-I-Verordnung die Gerichte des Mitgliedstaats, in dem eine Immobilie belegen ist, für Fälle, in denen es um dingliche Rechte aus der Vermietung oder Verpachtung unbeweglicher Sachen geht, ohne Rücksicht auf den Wohnsitz der Parteien ausschließlich zuständig sind.

Diese Frage der internationalen ausschließlichen Zuständigkeit verdrängt die allgemeine Zuständigkeit der Gerichte im Wohnsitzstaat des Beklagten (Artikel 2 der Verordnung) sowie die besonderen Zuständigkeiten (Artikel 5 ff. der Verordnung).

Der Europäische Gerichtshof hatte zu der vorgenannten Vorschrift in Artikel 16 des Lugano-Übereinkommens entschieden, dass Streitigkeiten über unbewegliche Sachen häufig Ermittlungen und die Hinzuziehung von Sachverständigen erfordern, die notwendigerweise vor Ort durchgeführt werden müssen. Die ausschließliche Zuständigkeit liegt daher im Interesse eines angemessenen Rechtsschutzes. Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien wird in der Regel durch besondere Gesetze geregelt, deren Anwendung angesichts ihrer Komplexität am besten den Gerichten der Länder überlassen wird, in denen sie gelten.

Diese Argumentation gilt jedoch nicht, wenn der Hauptgegenstand des Vertrags anderer Natur ist, insbesondere wenn es um die Miete eines Einzelhandelsgeschäfts geht. Der Begriff "Vermietung und Verpachtung von Grundstücken" ist daher nicht so auszulegen, dass er einen Vertrag über die Vermietung eines Einzelhandelsgeschäfts erfasst, wenn dieses Geschäft in einem Grundstück betrieben wird, das der Vermieter selbst von einem Dritten gemietet hat.

Ein Rechtsstreit, der sich aus der Vermietung eines Hotels oder eines Einzelhandelsgeschäfts ergibt, unterliegt nicht der ausschließlichen Zuständigkeit nach Artikel 22 der Brüssel-I-Verordnung, so dass eine Gerichtsstandsvereinbarung zulässig ist.