Los tribunales consideran la competencia exclusiva en casos de arrendamiento y alquiler

El 19 de septiembre de 2013, en un asunto relativo a la competencia judicial internacional, el Tribunal Supremo dictaminó que, de conformidad con el artículo 22^[1] del Reglamento Bruselas I, los órganos jurisdiccionales del Estado miembro en el que estén situados los bienes inmuebles tienen competencia exclusiva para los asuntos relativos a derechos reales de arrendamiento o arrendamiento de bienes inmuebles, con independencia del domicilio de las partes.

Esta competencia exclusiva internacional sustituye a la competencia general de los tribunales del Estado del domicilio del demandado (artículo 2 del Reglamento), así como a las competencias especiales (artículos 5 y siguientes del Reglamento).

El Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas había dictaminado, en relación con la norma anterior del artículo 16 del Convenio de Lugano, que los litigios relativos a bienes inmuebles requieren a menudo investigaciones y el trabajo de peritos, que necesariamente deben realizarse in situ. Así pues, la competencia exclusiva redunda en beneficio de una protección jurídica adecuada. El arrendamiento y el arrendamiento de bienes inmuebles suelen estar regulados por conjuntos especiales de leyes y la aplicación de estas leyes, a la luz de su complejidad, es mejor dejarla a los tribunales de los países donde se aplican.

Sin embargo, este razonamiento no se aplica si el objeto principal del contrato es de otra naturaleza, concretamente si se aplica al arrendamiento de un local comercial. Por lo tanto, la expresión "arrendamiento y alquiler de bienes inmuebles" no debe interpretarse en el sentido de que abarca un contrato de arrendamiento de un establecimiento de venta al por menor cuando dicho establecimiento se explota en un bien inmueble que el propio arrendador arrendó a un tercero.

Un litigio derivado del arrendamiento de un hotel o de un establecimiento comercial no está sujeto a la competencia exclusiva del artículo 22 del Reglamento Bruselas I y, por tanto, es admisible un acuerdo sobre competencia judicial.