Съдилищата имат изключителна компетентност по дела за наем и аренда

На 19 септември 2013 г. по дело, свързано с международната компетентност, Върховният съд постанови, че в съответствие с член 22^[1] от Регламента "Брюксел I" съдилищата на държавата членка, в която се намира недвижимият имот, са изключително компетентни по дела, свързани с вещни права за отдаване под наем или аренда на недвижими обекти, без оглед на местоживеенето на страните.

Този въпрос за международната изключителна компетентност замества общата компетентност на съдилищата в държавата по местоживеене на ответника (член 2 от регламента), както и специалните компетентности (член 5 и следващите от регламента).

Съдът на Европейския съюз е постановил по отношение на предходното правило в член 16 от Конвенцията от Лугано, че споровете, свързани с недвижими имоти, често изискват разследване и работа на експерти, които задължително трябва да се извършват на място. Следователно изключителната компетентност е в интерес на подходящата правна защита. Наемането и отдаването под наем на недвижими имоти обикновено се уреждат от специални групи закони и прилагането на тези закони, с оглед на тяхната сложност, е най-добре да бъде предоставено на съдилищата на държавите, в които те се прилагат.

Това разсъждение обаче не се прилага, ако основният предмет на договора е от друго естество, по-конкретно ако се отнася до наемането на магазин за търговия на дребно. Следователно терминът "наем и аренда на недвижим имот" не трябва да се тълкува в смисъл, че обхваща договор за наем на магазин за търговия на дребно, когато този магазин се експлоатира в недвижим имот, който самият наемодател е наел от трето лице.

Иск, произтичащ от наем на хотел или магазин за търговия на дребно, не е предмет на изключителната компетентност по член 22 от Регламент "Брюксел I" и следователно е допустимо споразумение за компетентност.